임대주택등록 활성화 방안(2017.12.13)

 

**총괄

 

1. 추진배경

 

ㅇ 임차가구가 여전히 70%이상으로 자가보유 촉진, 공공임대주택 확대가 현실적인 한계가 있어 임차가구의 주거불안 해소가 필요함

ㅇ 세입자에게 4년/8년간 계약갱신청구권, 전월세 상한제 적용으로 안정적 주거환경 보장

ㅇ 집주인은 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건보료 부담 대폭 감면

 

**임대사업자 등록 제도

 

2. 임대사업자 등록 절차

 

ㅇ (현행) 단독/공동주택 1호 이상 소유자는 분양/매매/건설 등을 통해 주택을 소요할 예정인 사업자는 사업자 주소지 시군구청을 방문하거나, 정부24(www.gov.kr)을 통해 신청함

ㅇ (향후) 사업자 주소지 뿐만 아니라, 새로운 임대등록시스템*을 활용하여 지자체 방문 없이 온라인으로 사업자 등록 신청이 가능( 2018.4.부터 운영 예정이며, 마이홈 포털(www.myhome.go.kr)과도 연계)

 

3.  등록 가능한 임대주택의 제한

 

 ㅇ 주택 유형 제한은 없으나, 본인 거주 주택, 무허가 주택, 비주거용 오피스텔은 제한됨

 

4. 등록 임대주택의 임대 의무기간 중 매각

ㅇ 원칙적으로 임대의무기간 내 매각은 금지되며 무단 매각 시 과태료 최고 1천만원 부과

ㅇ 지자체에 양도신고 후 타 임대사업자(임대사업예정자도 포함) 양도 가능하고, 양도허가를 받은 경우 일반인에게도 양도 가능

ㅇ 임대사업자가 2년 연속 적자, 2년 후 영업현금의 흐름이 負부, 재개발/재건축 등의 경제적 사정이 발생한 경우 양도허가 신청 가능함.

 

5. 4년 단기임대 등록 후 8년 장기 임대로 변경 가능 여부

ㅇ 2017.9. "민간임대주택에 관한 특별법 시행령"  개정으로 4년 단기 임대주택을 8년 기업형 또는 준공공 임대주택 변경이 허용됨

ㅇ 8년 장기임대로 변경할 경우, 잔여기간은 8년 등록 임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종부세 합산 배제 등을 적용받음.

 

6. 등록 임대주택의 임대로 인상 제한

 

ㅇ 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한되어 사실상 전월세 상한제가 도임되는 효과임

ㅇ (민간임대특별법 제44조 제2항) 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 연5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동율 등을 고려해야 함.

 

7. 등록 임대주택에 거주하는 임차인의  거주 가능 기간

 

ㅇ 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 종료 시까지 안정적으로 거주 가능하며, 임대 기간 종료 후에도 임대사업자와 협의 후 지속 거주 가능함.

ㅇ 귀책사유: 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우, 주택 또는 그 부대 시설을 동의 없이 개.증축/변경한 경우

 

8. 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경는 경우의 신고 의무

 

ㅇ 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사상을 계약체결일로부터 3개월 이내 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷) 해야 하고,

ㅇ 신고 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내 변경 신고 해야 함.

ㅇ <민간임대주택에 관한 특별법> 제67조, 임대차계약 신고를 하지 않거나, 거짓으로 하는 경유 1천만원 이하 과태료 부과

 

9. 임대주택의 전대 가능 여부

 

ㅇ 임차인은 사업자와 협의 후 전대 가능함

ㅇ 협의 없이 무단 양도, 전대한 경우 해지의 사유가 됨

 

10. 현 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받는 절차

 

ㅇ 18.4.부터 새로운 임대등록시스템 운영 예정으로, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때, 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 예정임.

 

11. 세임자 본인이 등록 임대주택에 거주 여부 확인 방법

 

ㅇ 현재는 임차인이 확인함.

ㅇ 18.4.부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지하고, 새롭게 운영되는 임대등록시스템을 통해 검색 가능 예정임

 

12. 임대사업자 등록 상담처

ㅇ 해당 주소지의 시군구청에 문의

ㅇ LH공사 마이홈 콜센터(1670-8004), 전국 42개 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈 포털(http://myhome.go.kr)을 통해 임대사업자 등록 절차 및 등록 시 혜택 등을 상담 받을 수 있음.

 

**임대인 세제 및 건보료 부과 관련

 

13. 임대사업자의 세제, 건보료 혜택

ㅇ건강보험료는 연 2천만원 이하의 임대소득에 단해 임대의무기간동안 4년 임대 40%, 8년 임대 80% 감면 예정임

 

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구분          주택유형  주택규모   주택가액                  임대소득규모       임대기간

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(국세)

양도세       모든주택  제한없음   수도권6억,지방3억      제한없음            8년이상 

 

종부세       모든주택  제한없음   수도권6억                 제한없음            8년이상

(합산배제)

 

임대소득세 모든주택   85이하     전국6억이하              제한없음            4년/8년 차등

(감면)

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(지방세)

취득세       공동주택   85이하     제한없음                  제한없음            4년이상

(면제/감면)

 

재산세       공동주택   85이하     제한없음                  제한없음            4년이상

(면제/감면)  40이하                                                                       (일부는 8년이상)

                다가구

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건보료       모든주택   제한없음   제한없음                  연2천만원          4년 및 8년 차등

감면                                                                    이하      

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14. 현 소득세 비과세되는 2천만원 이하 임대소득의 과세시점, 과세대상 소득 및 신고 방법

 

ㅇ 과세시점 및 대상

 - 2019.01.01.이후 발생 임대소득부터 과세함

 - 2018.12.31. 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 '19.1.1. 이후 계약 기간에 대한 임대소득은 과세함

ㅇ 신고방법

 - 과세대상 임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무소에 신고 납부 함.

 - 2019년 임대 소득은 2020년 5월에 신고 납부

 - 2천만원 이하 주택임대소득자의 경우 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택하여 신고 납부할 수 있음

 - 분리과세: 2천만원 이하 임대소득을 타 종합소득과 분리 14% 과세

 - 종합과세: 타 종합소득과 합산하여 기본세율(6%~42%)로 과세

 

15. 주택임대소득(월세+간주임대료)의 과세 대상자

 

ㅇ 1주택 소유자

 - 부부합산 1주택 소유자는 월세소득만 과세 대상이고 보증금은 비과세

 - 단 기준시가 9억 이하 주택의 월세소득은 비과세, 주택가액 9억 초과 경우 만 과세 대상임

 

ㅇ2주택 소유자

 - 부부합산 2주택 소유자는 월세소득만 과세, 보증금은 비과세

 

ㅇ3주택 이상 소유자

 - 부부합산 3주택 이상 소유자는 월세소득과 임대보증금에 대한 간주임대료 합산 과세

 - 간주임대료 계산 시 소형주택(60이하 & 기준시가 3억이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억까지는 과세대상에서 제외

ㅇ 비소형주택이 전세임대만 잇는 경우, 임대사업자 등록시 보증금 합게가 16.8억 이상인 경우만 과세함